2019년 전국 아파트 예정물량은 38만여 가구로 추정된다. DSR(총부채원리금상환비율) 규제 시행 및 가점제 확대 등 무주택 실수요자의 기회를 대폭 확대하는 청약제도 개편으로 인해 수요층이 줄어들면서 아파트 분양시장의 기세도 한풀 꺾일 것으로 전망된다. 다만, 분양가 규제로 가격 경쟁력을 갖추거나 입지 선호도가 높은 지역의 국지적인 청약 쏠림 현상을 여전히 이어질 전망이다.

2018년, 전국 30만 가구 공급…경기 지역 가장 많은 물량 공급

2018년에는 전국에서 29만9023(예정물량 포함)가 공급됐다. 신혼부부 특별공급 확대와 9억원 초과 아파트의 특별 공급 배제 등의 이슈가 있었던 상반기에는 16만852가구, 9.13대책 및 주거종합계획 등 굵직한 발표가 있었던 하반기에는 13만8171가구가 공급된 것으로 조사됐다. 김포, 화성에서 물량을 쏟아낸 경기에서 가장 많은 물량이 공급됐으며 서울, 부산, 인천 등이 그 뒤를 이었다. 2018년 전국 평균 청약 경쟁률은 15.34대 1로 2017년(12.43대 1)과 비교해 상승했다. 2018년은 지방 광역시가 청약시장에 돌풍을 일으킨 해였다. 대전, 대구, 광주에서 분양흥행이 잇따랐다. 대구 중구에서 공급된 ‘e편한세상 남산’이 무려 평균 346.51대 1의 경쟁률로 전국에서 가장 높은 경쟁률을 기록했다. 대전 서구 e편한세상둔산1단지(321.36대 1), 광주 서구 상무양우내안애(105.83대 1)도 높은 경쟁률로 쾌조를 보였다. 대구는 기반시설이 잘 갖춰진 구도심에 분양물량이 많았던 점, 수성구를 제외하고 규제 영향이 덜한 점이 흥행요인이었다. 대전과 광주는 기존 아파트의 가격 상승, 최근 몇 년 간 수요대비 신규 공급물량이 적었던 점이 흥행성공의 이유로 꼽혔다. 2018년 말부터 새롭게 바뀌는 ‘주택공급에 관한 규칙’에 따라 추첨제 물량의 75%를 무주택자에게 우선 공급하고 분양권·입주권 소유자는 무주택자에서 제외하는 등 무주택자의 범위가 좁아지고 혜택이 확대된다. 이에 따라 2019년 청약시장에는 투기 가수요가 차단될 것으로 예상된다. 청약 가능 인원은 줄겠지만 인기 지역에 수요가 몰리는 청약 쏠림 현상을 여전히 성행할 것으로 보인다. 신중한 청약통장 사용이 요구되면서 강남, 도심 등 전통적인 강세 지역과 신도시 등 내재가치가 높은 곳을 선호하는 현상이 확대될 것으로 전망된다.

급등한 주변 시세에 “고분양가라도 싸다”는 인식 퍼져…건설업계 반발에도 분양원가 공개 급물살

2018년 전국 기준 3.3㎡당 평균 아파트 분양가는 1258만원으로 집계됐다. 2017년 1155만원 대비 8.9% 올랐다. 일부 단지가 HUG와 분양가 마찰을 빚는 등 고분양가 논란이 있었음에도 기존 아파트 가격이 너무 오르다 보니 그래도 새 아파트가 싸다는 인식이 퍼졌다. 지역별 분양가는 서울이 2,746만원으로 가장 높았다. 서초구 서초동 ‘레미안리더스원’이 3.3㎡당 4960만원으로 분양되면서 서울 분양가 상승을 이끌었다. 강남구 일원동 ‘디에이치자이개포’, 강남구 논형동 ‘논편IPARK’도 3.3㎡ 당 평균 4천만원이 넘는 분양가에 공급됐다. 경기도는 과천시가 분양가 상승을 주도했다. 과천시 부림동 ‘과천센트럴파크푸르지오써밋’, 원문동 ‘과천위버필드’ 등이 분양가 상위단지에 이름을 올렸다. 대부분의 지역이 상승한 가운데, 전북, 전남 지역만 소폭 하락했다. 한편 정부는 LH와 SH공사 등 공공기관과 지자체를 중심으로 분양원가 공개를 추진중이다. 건설업계가 반발하고 있지만 정부는 내년 초부터 분양원가 공개에 나서겠다고 밝혔다. 거품이 걷혀 저렴한 가격에 분양하는 아파트가 늘어날 것이라는 의견과 건설사들이 분양을 줄여 공급부족으로 집값이 상승할 것이라는 의견이 충돌하는 가운데 의견차를 좁힐 수 잇는 보완책이 마련돼야 할 전망이다.

2019년은 무주택자에게 절호의 기회…3기 신도시는 신중한 접근 필요

이에 대해 부동산 114 리서치센터 신주희 주임은 “2019년 분양시장은 무주택자 중심으로 변모하면서 투기대상이 아닌 실수요자의 내 집 마련 기회가 확대되는 긍정적인 영향이 있을 것으로 기대된다”며, “또한 2019년에는 본격적으로 신혼의망타운이 공급되고 3기 신도시의 윤곽이 드러나는 등 공급부족 불안감을 해소할 수 있는 장치들이 구체화될 전망”이라고 말했다.

그러나 “공급 확대방안으로 언급된 3기 신도시의 효율성과 입지 논란은 아직 보완할 과제로 남는다”며, “자족기능과 교통망이 갖춰지지 않은 신도시는 또 다른 베드타운이 될 뿐”이라고 지적했다.