임차인의 전세보증금을 보호하기 위한 제도는 크게 전세보증금반환보증보험(이하 반환보증보험)과 임대보증금보증 크게 두 가지가 있다.

두 상품 모두 임대인(채무자)이 임대보증금을 임차인(채권자)에게 반환하지 않는 경우에 보증기관이 임차인에게 임대보증금을 반환한다. 

두 상품은 조금씩 차이가 있지만 가장 큰 차이점은 보증신청인이다. 반환보증보험은 임차인의 선택에 따라 가입이 결정되는 반면, 임대보증금보증은 임대사업자에 해당하는 임대인이라면 의무적으로 가입해야 한다.

임대보증금보증의 구조는 채무자가 보증을 신청한다는 점에서 통상적인 보증보험의 구조와 비슷하다. 임대인과 임차인이 전세계약을 체결하면 임대인은 HUG에 보증신청을 해야 한다.

이때 해당 주택의 담보권 설정금액은 주택가격의 60% 이내여야 하며, 담보권 설정금액과 임차보증금의 합이 주택가격의 100% 이내여야 한다. 가입이 완료되면 HUG는 임차인에게 보증이 발급되었음을 안내한다. 채무자의 채무불이행이 발생했을 시 채권자는 HUG로부터 보험금을 지급받으며, HUG는 임대인에게 구상권을 행사한다. 

임대보증금보증의 보증료는 임대인의 신용에 따라 차등되며, 임대인이 75%, 임차인이 25%를 분담한다. 2.5억 전세보증금에 대한 보증을 가입할 경우 임대인은 13.6만원~298만원, 임차인은 4.5만원~99만원 정도를 연간 보증료로 부담해야 한다.

반환보증보험은 임대인이(주택사업자)가 가입하는 건설사용과 임차인(개인, 법인)등이 가입하는 일반 개인용 등 두 가지 상품으로 출시됐다. 건설사용은 임대보증금보증과 마찬가지로 임대인이 가입하는 상품으로 현재에는 가입자가 거의 없어 유명무실한 상태다.

일반 개인용은 반환보증보험 하면 떠오르는 바로 그 상품이다. 임차인이 반환보증보험에 가입하려면 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 ‘주택가격 x 담보인정비율(90%)’ 이내여야 한다. 예를 들면 주택가격 1억에 전세보증금 4천만원인 경우, 선순위채권이 5천만원을 초과하면 가입이 안되지만 5천만원 이하부터 가입이 가능하다.

가입이 완료되면 HUG는 전세보증금 반환채권을 양도받는다. 채무불이행이 발생했을 시 HUG는 임차인에게 보험금을 지급하고 임대인에게는 구상권을 행사한다. 

전세보증금 반환보증보험(이하 반환보증보험)의 보증료는 주택유형(아파트, 단독•다중•다가구, 기타 등)에 따라 차등되며, 임차인이 100% 부담한다. 전세보증금 2.5억에 대한 보증을 가입한다고 가정하면 임차인은 28.8만원~32만원 정도를 연간 보증료로 부담해야 한다. 임차인의 보증보험 보증료 부담은 임대료가 올라가는 효과로 이어진다. 

전세계약을 통해 더 많은 이익을 얻을 수 있는 주체는 임대인이며, 임대보증금 미반환 리스크도 임대인으로부터 발생한다. 임대보증금을 돌려받는 주체가 임차인이라는 이유만으로 보증보험 가입 책임을 임차인이 지는 것은 매우 불합리하다. 

2013~2023년 반환보증보험 가입실적 변동현황을 분석했다. 가입실적 금액은 반환보증보험에 가입한 보증금액을 기준으로 한다. 10년 동안 반환보증보험 총 가입실적은 약 282조이며, 가입건수는 129만건이다. 2016년부터 가입실적이 급증하기 시작했는데 2015년 가입대상을 미분양주택에서 민간임대로 확대한 것이 결정적 영향을 미친 것으로 보인다.

최근에는 전세사기 문제가 불거지면서 가입실적이 폭발적으로 늘어났다. 2023년 가입실적은 전년보다 16조, 7.7만건이 늘어나 71조가 됐다. 71조는 역대 최고 수준이며, 2013년 765억의 932배나 된다. 반환보증보험 가입의 폭발적 증가는 전세제도에 대한 임차인들의 불안감을 여실히 보여준다.

2013~2023년까지 HUG 반환보증보험 중 사업자용과 임차인용 상품별 가입실적을 비교 분석했다. 제도도입 초기인 2013~2014년에는 사업자용 가입실적의 비중이 80%를 차지했다. 2015년 사업자용 비중은 20% 이하로 떨어지더니 2017년부터 1%대, 2019년부터 0%대로 떨어졌다. 특히 2022년은 사업자용 가입실적이 전무하다.

10년간 사업자용 가입실적 금액은 2.3조인데 비해 임차인용은 119배인 279조이다. 가입실적 건수는 사업자용이 1만건인데 비해 임차인용은 117배인 128만건이다. 전세제도에 불안감을 느낀 임차인이 반환보증보험에 적극적으로 가입했고, 임차인의 가입이 당연하게 여겨지기 시작하자 사업자용은 가입 필요성이 없어져 버린 것으로 보인다. 이러한 현상은 보증금 미반환을 예방하는 책임이 온전히 임차인에게 전가되었음을 의미한다.

반환보증보험과 임대보증금보증의 가입실적금액과 대위변제금액 현황을 분석했다. 대위변제란 채무자가 아닌 다른 사람(이 경우 HUG)이 채무자 대신 채무를 변제하고 구상권을 취득함으로써 채권자의 채권이 그 사람에게로 넘어가는 것을 의미한다. 최근 4년간 반환보증보험 가입실적 금액은 198.5조, 대위변제금액은 4.2조이다. 4년간 가입실적 대비 대위변제 비율은 2.1%이다.

이에 비해 임대보증금보증은 가입실적 금액은 106.7조, 대위변제금액은 7,261억이다. 4년간 가입실적 대비 대위변제 비율은 0.7%로 반환보증보험의 3분의 1밖에 되지 않는다. 2023년 임대보증금보증의 가입실적 대위변제율은 1.9%로 상승하는데, 집값 하락으로 인한 역전세와 깡통주택 발생 등이 큰 영향을 미친 것으로 보인다.

반환보증보험과 임대보증금보증은 똑같은 기관의 상품이며, 상품 가입 시 심사하는 내용도 주택가격•보증금액•근저당 등 거의 비슷하다. 그럼에도 임대보증금보증의 대위변제 발생이 적은 이유는 임대인에 대한 검증이 이루어지기 때문이다.

임대보증금보증은 임대사업자에게 의무가입 사항이다. 임대사업자로 등록하려면 자치단체에 등록신청서를 제출해야 하며, 5년 이내 임대사업 부도가 발생한 사실이 없어야 한다. 임대보증금보증에 가입하지 아니한 임대사업자에게는 임대보증금의 100분의 10 이하의 과태료가 부과된다. 이에 비해 반환보증보험은 임차인이 선택적으로 가입하기 때문에 임대인은 담보인정비율 등 요건만 갖추면 책임질 사항이 거의 없다.

반환보증보험의 가입을 모든 임대인에게 의무화한다면 자격이 없는 임대인이 임대시장에 진입하기 어렵게 된다. 전세제도가 지닌 태생적인 문제들을 모두 해결할 수는 없겠지만 전세 피해는 줄어들고, 임차인에 대한 보호범위는 대폭 확대될 것이다. 하지만 현행대로라면 가격 부풀리기를 통해 부적격 주택도 반환보증보험에 가입할 수 있으므로 보완조치가 서둘러 이루어져야 한다.

임차인의 반환보증보험 가입실적과 대위변제가 급격히 늘어나는 데엔 전세사기가 영향을 미쳤을 수 있다. 전세 사기꾼들은 반환보증보험을 임차인을 끌어들이는 미끼로 악용했다. 임차인은 주택환경이 좋고 반환보증보험까지 가입되어 있으면 리스크가 있더라도 임대차 계약을 맺는 경향이 있기 때문이다. 

반환보증보험은 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격의 90% 이내일 경우 가입할 수 있다. 기존 주택의 경우 KB시세, 공시가격, 해당 세대의 매매가격 등을 참고하여 주택가격을 산정한다. (※ 첨부 표5 HUG 주택가격 산정기준 참조) 거래내역이 없는 새 건물의 경우 감정평가로 가격을 산정한다. 전세 사기꾼들은 초과수수료를 지급하고 집값을 시세보다 높게 감정평가를 받아 반환보증보험에 가입하고, 전세보증금도 부풀려서 받는다.

새 주택은 수요가 많아 부풀려진 집값은 잘 내려가지도 않는다. 매매가격도 허위거래로 얼마든지 조작할 수 있기 때문에 집값 부풀리기는 계속될 수 있다. 그 영향은 주변의 집값(매매가격)까지 끌어올리는 효과로 이어질 수 있다. 보증금 미반환으로 HUG가 보증금을 지급하는 상황이 계속되면 결국 국민 모두에게 피해가 전가되는 것이나 다름없다.

전세제도가 지속되는 이상 보증금 미반환이라는 치명적인 리스크를 완전히 차단하기는 불가능하다. 그러므로 전세제도의 위험이 최대한 임차인에게 전가되는 것을 공공이 차단흡수하여 관리 가능한 구조를 만들어야 한다. 경실련은 전세제도의 근본적인 개선을 위해 다음과 같은 방안을 제시하는 바이다. 

첫째, 전월세 신고제, 주택임대사업자 등록 의무 시행하라!

둘째, 임대차 계약 시 임대인의 반환보증가입을 의무화해야 한다!

셋째, 전세자금대출에 DSR을 적용하고, 전세자금보증 기준을 강화해야 한다!

넷째, 장기공공주택 대거 공급하고, 전세사기 주택은 공공우선 매수권을 활용해 저렴하게 매입하라!

많은 문제들에도 불구하고 전세제도는 무주택 서민이 주거 사다리를 올라가는데 큰 역할을 하고 있다. 일각에서는 전세제도가 없어져야 된다는 주장을 제기하기도 하지만 막대한 자금이 풀려있는 전세시장 상황으로 볼 때 당장 실현되기 어려운 일로 보인다. 윤석열 대통령은 더 이상 집값 상승을 부채질하는 개발정책에 힘을 쏟지 말고, 관리 가능한 전세제도를 만드는데 모든 관심을 기울여야 한다. 경실련은 임차인들이 안심할 수 있는 전세제도가 만들어질 때까지 노력을 아끼지 않을 것이다.